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《辽源市工业用地弹性出让实施办法(试行)》政策解读

  2020年6月,辽源市人民政府办公室印发了《辽源市工业用地弹性出让实施办法(试行)》(以下简称“《办法》”),是我市在推进供给侧结构性改革、降低实体经济用地成本、完善工业用地供应制度体系的一项重要制度安排,意义重大。

  一、《办法》制定的背景、目的和意义

  一是落实上级相关政策的需要。近年来,自然资源部(原国土资源部)、省政府及省自然资源厅多次对实施工业用地弹性出让作出部署,河南、广西等多个省、市已经出台了关于工业用地弹性出让相关政策文件。为此,特制定出台《办法》。

  二是降低工业用地成本的需要。当前,土地价值不断提升,国有经营性建设用地使用权出让增加公共财政收入的同时,也增加了土地使用者的用地成本,特别是工业企业用地成本。通过制定工业用地弹性出让政策,鼓励企业采用弹性年期、先租后让、租让结合、长期租赁方式使用工业用地,可降低企业用地成本,对促进我市工业高质量发展,具有重要意义。

  三是完善土地供应体系的需要。我市国有经营性建设用地使用权招拍挂出让,基本都采用土地出让使用最高年期,缺乏一定的灵活性。在产业发展快速迭代的情况下,现行工业用地供应制度体系与工业企业用地的特征、经营规律不相适应,也导致工业用地缺乏有效退出机制。因此,需要着力完善工业用地供应制度体系,健全退出机制。

  二、《办法》的主要内容

  《办法》共分为九章三十二条,分别是总则、基本原则、工业用地弹性年期出让、工业用地先租后让、工业用地租让结合、工业用地长期租赁、使用年期届满、履约监管、附则。

  (一)工业用地弹性出让供应方式

  《办法》规定:采取弹性年期、先租后让、租让结合、长期租赁方式供应工业用地,应当依法采取招标、拍卖、挂牌方式供应。程序参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)执行。

  (二)弹性出让申请方式

  《办法》规定:工业用地弹性出让申请由区、乡(镇)人民政府、园区管理机构与政府相关部门向同级自然资源部门提出,符合弹性用地供应条件的,经上级人民政府批准,市、县自然资源部门可采取弹性出让的方式供应工业用地。

  (三)工业用地弹性年期出让

  《办法》规定:工业用地弹性出让年限原则上以10、20、30、40年为土地出让年期。允许企业在期间自愿选择土地使用权出让年限。

  (四)先租后让方式供应工业用地。

  1.租赁转为出让的条件。

  参考广西、河南等省实践经验,《办法》规定:一是先期租赁年限不得超过5年。二是工业用地先租赁后出让的,租赁和出让年限合计不得超过国家法定最高年限50年。三是市、县人民政府自然资源部门及工业用地弹性出让申请单位共同拟定供地方案,明确租赁土地转为出让条件等内容,由同级人民政府批准后实施。四是土地使用者在租赁期届满前1年内可申请将租赁国有建设用地使用权转为出让国有建设用地使用权。五是市、县人民政府自然资源部门及工业用地弹性出让申请单位组织开展共同考核评价,对考核评价结果进行公示。六是考核评价结果公示无异议的,可直接签订国有建设用地使用权出让合同。

  2.租赁转为出让的出让价格确定。

  《办法》规定 工业用地先租赁后出让的土地使用者,在办理租赁转出让时,土地出让金按原合同约定缴纳。

  (五)工业用地租让结合供应

  《办法》规定:工业用地租赁和出让结合的,租赁部分的年限应与出让部分年限一致,单次租赁不得超过20年。采取租赁出让结合方式取得的土地使用权到期,应当在期满前1年内向市、县自然资源主管部门提出书面申请续期,允许续期的,自然资源部门组织按实时地价进行评估,经集体决策确定租赁、出让价格。

  (六)长期租赁方式供地工业用地

  根据《合同法》第二百一十四条规定,《办法》规定:工业用地租赁年限最长不得超过20年,最短不少于5年。市、县人民政府自然资源部门应当对拟租赁工业用地组织评估,经集体决策,确定租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

  (七)关于使用期满处置。

  工业用地使用期满后,需要解决两个问题,一是期满续期的申请,二是未申请续期的处置。

  参照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(国土资发〔2008〕86号)第二十、二十五、二十六、二十七条规定关于期满前收回、期满续期申请的相关规定。《办法》规定:一是政府不得提前收回土地使用权,根据社会公共利益需要提前收回的,应当依照法定程序报批,并依法补偿;二是合同约定的使用年限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于届满前一年提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回土地的,应当予以批准;三是合同约定的使用年限届满,土地使用者申请续期,因社会公共利益需要未获批准的或者土地使用者没有申请续期的,土地使用者应当交回不动产权证,并依照规定办理注销登记,国有建设用地使用权被无偿收回。

  (八)关于履约责任。

  为了确保工业企业按照约定开发利用、经营工业用地,《办法》明确了土地使用者不按规定用途开发利用、出让金(租金)缴纳违约、开竣工违约、闲置土地处置的相关规定。

  原文:辽源市人民政府办公室关于印发辽源市工业用地弹性出让实施办法(试行)的通知 

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